Ja, in Dubai kunt u een huis kopen zonder rente aan een bank te betalen, op drie manieren: met het betaalplan van een ontwikkelaar bij nieuwbouw, met een islamitische (halal) hypotheek of met eigen geld. Geen van de drie is gratis: bij elke route betaalt u op een andere plek voor het uitstel of de financiering. Wat een gewone hypotheek kost en wat u kunt lenen, staat in onze gids over een hypotheek in Dubai. Het hele koopproces staat in het stappenplan.
Bij nieuwbouw (off-plan) verdeelt de ontwikkelaar de koopprijs over termijnen. De gangbare verdelingen zijn 60/40 en 70/30, en sommige projecten hebben een post-handoverplan waarbij u 1 tot 3 jaar na oplevering nog een deel betaalt.
Een voorbeeld op een woning van AED 1.000.000: bij een 60/40-plan betaalt u AED 600.000 in termijnen tijdens de bouw en AED 400.000 bij oplevering. Bij een 70/30-plan is dat AED 700.000 en AED 300.000. Het ritme van de termijnen (bijvoorbeeld bij ondertekening en per bouwstap) staat in het betaalplan van het project.
Wat dit kost, zit in de prijs. Ontwikkelaars kunnen bij een betaalplan een hogere prijs rekenen dan bij betaling ineens. Een plan zonder rente is daarom niet automatisch goedkoper dan een lening. Dat weet u pas als u beide prijzen naast elkaar hebt, dus vraag de ontwikkelaar om de prijs met betaalplan en de prijs bij betaling ineens.
Bij aankoop van een woning in aanbouw betaalt u 4% plus AED 1.000 aan Oqood, de registratie van het contract bij het DLD (bij een nieuwbouwwoning van AED 1.000.000: AED 41.000). Doorverkoop vóór oplevering is meestal pas toegestaan als u 30% tot 40% van de prijs hebt betaald. Het percentage dat voor uw project geldt, staat in het koopcontract.
Het risico: bij oplevering moet u het laatste deel betalen. Kunt u dat niet, dan kan een bank u financieren, maar zij mag u dat weigeren, en de LTV voor off-plan ligt op 50%. Betaalt u niet, dan mag de ontwikkelaar na een aanmaning van 30 dagen via het DLD het contract ontbinden. Is de bouw verder dan 60%, dan mag hij tot 40% van de koopprijs houden (artikel 11 van wet nr. 13 van 2008, gewijzigd in 2017).
Een islamitische bank rekent geen rente. Dat betekent in de praktijk twee gebruikelijke constructies:
Voor u telt de totaalprijs, dus vergelijk de winstmarge met de rente van een gewone hypotheek. Vraag de bank om beide over dezelfde looptijd. Een islamitische hypotheek is een principiële keuze en niet vanzelf de goedkoopste.
Het is de vraag welke islamitische banken een Nederlandse of Belgische niet-inwoner accepteren. Op internet vindt u lijsten met banknamen, maar niet of ze aan u lenen. Zolang wij dat niet uit eigen dossiers kunnen bevestigen, noemen wij geen banken.
Kan een niet-moslim een halal hypotheek krijgen? Dat bepaalt elke bank zelf. Vraag het na voordat u een aanvraag indient.
Betaalt u zelf, dan vervallen rente en winstmarge. De kosten koper blijven. Voor een bestaande woning van AED 1.000.000:
Daarbovenop komt het wisselkoersrisico: u betaalt in AED met euro's. Op 28 september 2026 was 1 euro AED 4,18 waard (afgeleid van de ECB-referentiekoers). Ook moet u kunnen aantonen waar het geld vandaan komt.
De tabel zet de routes naast elkaar voor dezelfde woning van AED 1.000.000. Wat wij met eigen cijfers kunnen invullen, staat erin. De rest is nog niet bekend en blijft een lege plek in plaats van een schatting.
Wat de tabel al laat zien: bij cash betaalt u de laagste kosten, maar u legt het meeste geld vast. Bij het betaalplan is de rente nul, maar de meerprijs die u aan de ontwikkelaar betaalt, kan groter zijn dan de rente die u bij een bank bespaart. Vul de meerprijs in zodra Bjorn de voorbeelden heeft, dan pas kunt u de routes eerlijk vergelijken.
Voor een persoonlijke berekening van uw project of uw budget kunt u het intakeformulier invullen.
Bij nieuwbouw staat uw geld in principe op een geblokkeerde rekening. Dat is geregeld in wet nr. 8 van 2007 over escrowrekeningen voor ontwikkelaars: de ontwikkelaar opent per project een escrowrekening bij een door het DLD erkende bank, en dat geld is alleen bestemd voor de bouw van dat project. Schuldeisers van de ontwikkelaar kunnen er geen beslag op leggen. Uw koopcontract wordt geregistreerd bij het DLD via Oqood. Wet nr. 13 van 2008, artikel 11, regelt wat er gebeurt als een koper niet betaalt: afhankelijk van hoe ver de bouw is, mag de ontwikkelaar het contract ontbinden en tot 25% of 40% van de koopprijs houden.
Vier risico's blijven:
Controleer voor u tekent of het project een escrowrekening heeft en of het geregistreerd is bij het DLD.
In Dubai is er geen inkomstenbelasting en geen vermogenswinstbelasting over vastgoed, maar als inwoner van Nederland valt uw woning in Dubai in box 3 en als inwoner van België geldt de Belgische aangifte. De uitleg per land staat op belasting op vastgoed in Dubai.
Ja, met eigen geld of via het betaalplan van een ontwikkelaar. Bij eigen geld betaalt u het volle bedrag en de kosten koper van AED 66.220 tot 70.720 op een woning van AED 1.000.000. Bij een betaalplan betaalt u in termijnen, maar meestal tegen een hogere prijs.
Nee. Het betaalplan verschilt per ontwikkelaar en per project. Sommige projecten hebben alleen een betaling bij ondertekening en bij oplevering, andere hebben termijnen ná oplevering.
Bij het betaalplan is de ontwikkelaar uw schuldeiser en betaalt u niets aan een bank. Bij een halal hypotheek financiert een bank en betaalt u een winstmarge of huur. Het eerste kost geld via de koopprijs, het tweede via de marge.
Bij een 60/40-plan op AED 1.000.000 is dat AED 600.000 tijdens de bouw, plus kosten van Oqood: AED 41.000. Het laatste deel van AED 400.000 volgt bij oplevering, tenzij het plan een post-handoverdeel heeft.
Een betaalplan bestaat vooral bij nieuwbouw. Voor een bestaande woning betaalt u meestal contant of met een hypotheek.
Wanneer u het laatste deel bij oplevering niet zeker kunt betalen, of wanneer de ontwikkelaar bij betaling ineens een korting geeft die groter is dan de rente die u bespaart. Vergelijk altijd de prijs met betaalplan en de prijs cash.
Wilt u weten welke route bij uw budget past? Plan een gesprek van 20 minuten met Bjorn via het intakeformulier.
Geef uw doel en budget door. Bjorn neemt daarna contact met u op.
Naar het intakeformulier
