Laatst bijgewerkt: 28 september 2026 · Door Bjorn Hartendorp, makelaar in Dubai sinds 2014 (RERA/DLD BRN 34007)
Ja, als Nederlander of Belg mag u een woning in Dubai kopen, zolang die in een freehold-gebied ligt. U wordt dan voor 100% eigenaar en u hoeft er niet te wonen. Reken op kosten koper van 7 tot 8% bovenop de koopprijs. Financiert u met een hypotheek als niet-inwoner, dan brengt u zelf 40 tot 50% van de koopprijs in, plus die kosten. Hieronder staan de stappen, de bedragen en de fouten die wij het vaakst zien. Wie vooral wil weten wat een woning oplevert, vindt rendement en belasting op de pagina investeren in vastgoed in Dubai.
Een aankoop van een bestaande woning duurt meestal 3 tot 6 weken, van het getekende koopvoorstel tot de nieuwe eigendomsakte. Off-plan volgt een ander spoor met betalingen tot en na oplevering. Eerst de vraag waar u mag kopen, want dat bepaalt de rest.
Sinds 2002 mogen buitenlanders vastgoed kopen in de aangewezen freehold-gebieden. Daar krijgt u volledig eigendom van de woning en de grond waarop die staat, en de akte wordt geregistreerd in het kadaster van het Dubai Land Department (DLD). Buiten die gebieden geldt erfpacht of is kopen voorbehouden aan onderdanen van de Golfstaten (GCC). Een voorbeeld van erfpacht is een aantal woontorens in het DIFC. Wij werken alleen in freehold-gebieden; welke dat zijn, ziet u in het overzicht van alle gebieden.
Bij een woning die nog gebouwd wordt, tekent u een Sale and Purchase Agreement (SPA) met de ontwikkelaar. De aankoop wordt geregistreerd via Oqood (4% plus AED 1.000). U betaalt in termijnen volgens het betaalplan, meestal 60/40 of 70/30, soms met een deel na oplevering over 1 tot 3 jaar. Uw geld hoort op een escrow-rekening te staan (wet 8 van 2007). Doorverkopen kan pas na betaling van 30 tot 40% van de koopprijs. Meer over projecten in aanbouw staat op nieuwbouw in Dubai.
Bij een bestaand appartement van AED 1.000.000 heeft u contant ongeveer AED 1,07 miljoen nodig. Met een hypotheek van 50% als niet-inwoner is dat ongeveer AED 580.000. De tabel rekent dit door met de tarieven uit de volgende paragraaf. Het is een rekenvoorbeeld, geen offerte.
Bij een betaalplan van 70/30 stijgt de betaling tot oplevering naar AED 700.000 (ca. EUR 167.000, koers 28 september 2026) plus de kosten. Courtage is in de laatste rij niet meegerekend. Omdat de dirham aan de dollar is gekoppeld, beweegt het bedrag in euro mee met de koers EUR/USD.
Wilt u weten of een woning binnen uw budget past, vul dan het intakeformulier in met uw richtbudget en de gewenste aankoopvorm.
Zonder hypotheek komen de kosten voor een bestaande woning van AED 1.000.000 uit op 6,6 tot 7,1%. Met een hypotheek van 50% wordt dat 7,5 tot 8,1%. De vaste bedragen (leges, trustee, NOC) wegen zwaarder naarmate de woning goedkoper is. De bedragen komen uit DLD- en banktarieven en worden elk kwartaal herzien.
Wie de courtage betaalt, verschilt per aankoop. Wat MIDB rekent, bespreekt Bjorn in het eerste gesprek, voordat u iets tekent. Het NOC-bedrag verschilt per ontwikkelaar; de exacte bedragen hoort u voor de overdracht.
Ja, u hoeft niet naar Dubai te reizen om te kopen. Wat u nodig heeft, is een gelegaliseerde volmacht (power of attorney), een bankrekening waarmee u de betalingen kunt doen en een identificatie door de bank of trustee (KYC). Een volmacht laat een gemachtigde in Dubai tekenen bij de trustee. Alleen een volmacht die correct gelegaliseerd is, wordt door het DLD geaccepteerd. Hoe de volmacht in uw geval wordt opgesteld en gelegaliseerd, stemt Bjorn vooraf met u af.
De koopsom gaat bij de overdracht met een managercheque naar de verkoper. Bij een aankoop op afstand loopt dat via de trustee of uw gemachtigde.
Bezichtigen doet Bjorn in Dubai voor u. Wij werken onder meer in Dubai Marina, Jumeirah Village Circle en Palm Jumeirah. Voor het hele overzicht: alle gebieden.
De meeste fouten ontstaan bij geld en papierwerk, niet bij de woning zelf. Dit zijn de zeven die wij het vaakst tegenkomen.
Er zijn ook redenen om niet te kopen. Heeft u het geld binnen enkele jaren nodig, dan drukken de 7 tot 8% kosten koper op uw uitkomst. De prijsindex van ValuStrat daalde in maart 2026 met 5,9%, de eerste daling sinds 2020. Reken dus niet op waardestijging binnen een jaar.
Wilt u een specifieke aankoop laten controleren op deze punten, stuur dan het intakeformulier in met de link naar de woning of het project.
Ja, ook als niet-inwoner van de VAE. Inwoners lenen tot 80% van de waarde (70% boven AED 5 miljoen). Niet-inwoners kunnen 50 tot 60% lenen. Onze bronnen noemen 50, 60 en 65%, dus vraag altijd het actuele beleid van de bank. Bij off-plan is 50% gebruikelijk. De bank rekent met een maximale schuldquote (DBR) van 50% van uw inkomen en een looptijd tot 25 jaar, al noemen sommige bronnen 15 tot 20 jaar. De rente is gekoppeld aan EIBOR plus een marge en lag in 2026 tussen 3,5 en 5%. Ondernemers moeten vaak minimaal 6 maanden bankafschriften aanleveren. Wat u kunt lenen, wat het kost en welke documenten de bank vraagt, staat in onze gids over een hypotheek in Dubai.
Ja, in freehold-gebieden. U hoeft er niet te wonen en een verblijfsvergunning is niet nodig. Voor het investeerdersvisum van 2 jaar moet de woning opgeleverd zijn. Sinds mei 2026 geldt daarvoor geen minimumwaarde meer als u de enige eigenaar bent; mede-eigenaren hebben elk een aandeel van minimaal AED 400.000 nodig (ca. EUR 96.000). De DLD-vergoeding voor dit visum is AED 10.212,50. Voor een Golden Visa van 10 jaar is de grens AED 2 miljoen (ca. EUR 478.000, koers 28 september 2026), en een woning met hypotheek telt mee met een NOC van de bank.
Ja, mits het gebouw in een freehold-gebied staat. U wordt eigenaar van het appartement en krijgt een aandeel in de gemeenschappelijke delen, en u betaalt jaarlijks servicekosten aan de vereniging van eigenaren. Bij een appartement in een gebouw dat nog niet is opgeleverd, sluit u een SPA met de ontwikkelaar (zie het off-plan spoor hierboven).
In freehold-gebieden kunt u kopen als buitenlander, ongeacht uw nationaliteit. Buiten die gebieden geldt erfpacht of is kopen voorbehouden aan GCC-onderdanen. Een bank of trustee controleert wel uw identiteit en de herkomst van het geld (KYC) voordat de overdracht doorgaat.
Dat hangt af van uw doel en tijdshorizon. Voor verhuur is de eerste stap het netto rendement na servicekosten. Servicekosten van AED 10 tot 35 per sqft per jaar kunnen een groot deel van de huur opeten. Wie binnen enkele jaren wil verkopen, betaalt 7 tot 8% kosten koper en de markt daalde in 2026.
Voor eigen gebruik is het een kwestie van hoe lang u er woont. Rekent u op minder dan enkele jaren, dan kost huren minder dan kopen inclusief kosten koper. Voor een woning die u zelf gebruikt, telt ook waar u woont en hoeveel servicekosten u kwijt bent, niet alleen de prijs.
Ja, met een verblijfsvergunning. Die krijgt u onder meer via werk, een eigen bedrijf of een vastgoedvisum. Sinds mei 2026 geeft een opgeleverde woning op uw eigen naam zonder minimale waarde recht op een investeerdersvisum van 2 jaar; de Golden Visa van 10 jaar vraagt minimaal AED 2 miljoen. Kopen geeft u de eigendom, het visum vraagt u daarna apart aan.
De prijs hangt af van het gebied en het type woning. In de DLD-transacties ziet u per wijk, bijvoorbeeld JVC, Dubai Marina of Palm Jumeirah, wat kopers recent per m² betaalden. Vraagprijzen op portalen staan vaak per sqft, en 1 m² is ongeveer 10,76 sqft.
De VAE heffen geen inkomstenbelasting en geen vermogenswinstbelasting op vastgoed, maar dat zegt niets over uw eigen belasting: als inwoner van Nederland geeft u de woning op in uw aangifte en kan box 3 gelden, en Belgen geven een woning in het buitenland op in hun aangifte. Het exacte effect hangt af van het belastingverdrag met de VAE. Meer daarover staat in belasting op vastgoed in Dubai.
Plan een gesprek van 20 minuten met Bjorn via het intakeformulier. Dan weet u binnen een gesprek welke aankoopvorm past en welk bedrag u nodig heeft. Vragen vooraf? Zie de contactpagina of de pagina over Bjorn Hartendorp. Het kantoor zit in I Rise Tower, Office 9C-05, Barsha Heights, Dubai, Verenigde Arabische Emiraten, telefoon +971 4 585 5920.
Geef uw doel en budget door. Bjorn neemt daarna contact met u op.
Naar het intakeformulier
