Ja, ook als Nederlander of Belg zonder Dubai-verblijfsvergunning kunt u een hypotheek krijgen voor een woning in Dubai. De bank financiert dan minder dan een bank voor inwoners: in de bronnen die wij vergeleken liggen de percentages tussen 50% en 65% van de koopprijs, dus u legt minstens de helft zelf in. Hoe de hypotheek in het hele koopproces past, staat in ons stappenplan voor het kopen van een huis in Dubai. Deze pagina gaat over de financiering zelf: hoeveel u kunt lenen, wat het kost en wat de bank van u wil zien.
Ja. U hoeft er niet voor in Dubai te wonen. Banken in de Emiraten maken wel onderscheid tussen twee groepen, en dat verschil bepaalt vrijwel alles wat volgt.
Inwoners zijn kopers met een Dubai-verblijfsvergunning. Hoe lang u bij uw werkgever in Dubai in dienst moet zijn voordat een bank uw aanvraag in behandeling neemt, verschilt per bank.
Niet-inwoners zijn kopers die in Nederland of België wonen. Zij komen in aanmerking bij een deel van de banken, met een lager leenbedrag. Welke banken dat zijn, staat verderop.
Een hypotheek is niet vanzelfsprekend. Banken kijken naar uw inkomen, uw bestaande schulden en uw kredietverleden, en zij mogen een aanvraag afwijzen. Wie de woning ook uit eigen middelen kan betalen, vergelijkt de rente met wat dat geld elders oplevert.
LTV (loan to value) is het deel van de koopprijs of taxatiewaarde dat de bank financiert. Welke van de twee de bank als basis neemt, verschilt per bank. De tabel toont de percentages uit onze bronnen.
Twee kanttekeningen. De regels van de Centrale Bank van de VAE stellen een bovengrens, maar elke bank hanteert eigen, vaak lagere percentages. En bij een niet-inwoner is 50% het getal waar u voorlopig mee moet rekenen tot een bank iets anders schriftelijk bevestigt. Volgens de hypotheekregels van de Centrale Bank van de VAE mag een bank een buitenlander voor een eerste woning tot AED 5 miljoen maximaal 80% lenen, boven AED 5 miljoen maximaal 70%, voor een tweede of volgende woning maximaal 60% en voor een woning in aanbouw maximaal 50%. Een aparte categorie voor niet-inwoners kent de regeling niet.
Een voorbeeld van wat dat voor uw eigen inbreng betekent, met een woning van AED 1.000.000 en 50% LTV: de bank financiert AED 500.000 en u betaalt AED 500.000 uit eigen middelen, plus de kosten koper. Die staan verderop in de tabel met kosten.
De DBR (debt burden ratio) is het deel van uw bruto maandinkomen dat naar schuldaflossing mag: alle maandlasten samen, dus de nieuwe hypotheek plus leningen, creditcards en autolease. De grens is 50%. Uw inkomen bepaalt dus hoe hoog de maandlast mag zijn, en de maandlast plus de looptijd bepalen daarna hoeveel u kunt lenen.
De looptijd loopt tot maximaal 25 jaar. Sommige bronnen noemen 15 tot 20 jaar, dus vraag de bank naar de looptijd voor uw profiel. De rente is variabel gekoppeld aan de EIBOR, de interbancaire rente in de Emiraten, plus een marge van de bank. Alles bij elkaar ligt de rente tussen 3,5% en 5%.
De tabel rekent uit welke maandlast en welk minimaal maandinkomen horen bij een lening van AED 1.000.000. Het bedrag van 1 miljoen is alleen een rekeneenheid: deelt u uw eigen leenbedrag door 1 miljoen en vermenigvuldigt u de uitkomst, dan hebt u een schatting. De berekening is een gewone annuïteit met de grenzen uit de bronnen, zonder andere schulden.
Voor een niet-inwoner met 50% LTV is de lening op een woning van AED 1.000.000 dus AED 500.000: halveer dan de bedragen in de tabel. Heeft u al een Nederlandse of Belgische lening, dan telt de bank die mee, en dan gaat de ruimte af van de 50%. De bank rekent uw salaris in euro om naar AED. Welke koers en datum zij daarbij gebruikt, vraagt u bij de aanvraag na. Ter indicatie: bij een koers van AED 4,18 per euro (28 september 2026) is een bruto maandinkomen van EUR 5.000 ongeveer AED 20.900.
Wilt u weten wat u kunt lenen? Vul het intakeformulier in en Bjorn rekent het voor u na als hypotheekcheck. U krijgt binnen 24 uur tijdens werkdagen een reactie.
Naast de rente betaalt u eenmalige kosten. De tabel toont wat wij in onze bronnen vinden.
Op een lening van AED 500.000 (50% van een woning van AED 1.000.000) komt dat neer op circa AED 5.000 voor het arrangement, AED 1.250 plus AED 290 voor de registratie en AED 2.500 tot 3.500 voor de taxatie. Samen AED 9.040 tot 10.040. Dit komt bovenop de kosten koper van de woning zelf: 4% DLD-overdrachtsbelasting, circa AED 520 aan DLD-leges voor de eigendomsakte, het trustee-kantoor AED 4.200 (AED 4.000 plus 5% btw bij een woning vanaf AED 500.000, anders AED 2.000 plus btw), NOC AED 500 tot 5.000 en 2% courtage plus 5% btw daarover. Op een woning van AED 1.000.000 is dat samen AED 66.220 tot 70.720. Lost u vervroegd af, dan mag de bank volgens de tariefregels van de Centrale Bank van de VAE maximaal 1% van de openstaande lening rekenen, met een maximum van AED 10.000. Of de bank een levensverzekering verplicht stelt en wat die kost, staat in de tarievenlijst van de bank.
Niet elke bank in Dubai leent aan iemand die in Nederland of België woont, en het beleid verschilt per bank en verandert. Welke banken voor uw profiel in aanmerking komen, bespreekt Bjorn met u in het eerste gesprek.
Hypotheekadviseurs kunnen tussen u en de bank staan. Vraag elke adviseur vooraf wat hij rekent en of hij een vergoeding van de bank ontvangt.
De bank vraagt per profiel andere bewijsstukken. Dit is de lijst waar wij mee beginnen. De bank mag meer vragen.
Voor alle kopers:
Voor werknemers in Nederland of België:
Voor zzp'ers en voor Belgische zelfstandigen:
Voor directeur-grootaandeelhouders (DGA):
Een Nederlandse BKR-registratie of een Belgisch kredietverleden staat niet in het kredietregister van de Emiraten. Lever daarom een volledige opgave van uw lopende leningen aan.
De volgorde is in grote lijnen: voorlopige goedkeuring, koopcontract, taxatie van de woning, definitief aanbod van de bank en de overdracht bij het DLD. Hoe lang elke stap duurt en hoe lang een voorlopige goedkeuring geldig blijft, verschilt per bank. Vraag dat na bij de voorlopige goedkeuring. Valt de taxatie lager uit dan de koopprijs, dan rekent de bank de LTV over de taxatie en betaalt u het verschil zelf.
Er zijn twee manieren om een woning te kopen zonder rente aan een bank te betalen: een betaalplan van de ontwikkelaar bij een nieuwbouwproject, en een islamitische hypotheek. Wat u dan in plaats van rente betaalt, en wat het over vijf jaar kost, staat op de pagina huis kopen in Dubai zonder rente.
Uw lening staat in AED en uw inkomen in euro. De maandlast in euro beweegt daarom mee met de koers EUR/AED: wordt de euro zwakker, dan kost dezelfde maandlast meer euro. Op 28 september 2026 was 1 euro AED 4,18 waard. Tussen januari 2020 en september 2026 lag de koers tussen ongeveer AED 3,51 (september 2022) en AED 4,53 (januari 2021), berekend uit de referentiekoersen van de ECB voor de dollar en de vaste koppeling van de AED aan de dollar (3,6725).
Dat is een risico dat Nederlandse hypotheken niet hebben. Vergelijk de maandlast daarom niet alleen op het huidige koersniveau. Kijk ook wat u betaalt als de euro 10% zakt, en of uw eigen inkomen dat aankan.
Ook de belasting speelt mee. Wat een Dubai-hypotheek betekent voor uw aangifte in Nederland of België staat op belasting op vastgoed in Dubai.
Ja, als buitenlander mag u kopen in de gebieden waar buitenlanders eigendom mogen hebben. Voor een hypotheek geldt daarbovenop dat de bank uw inkomen en uw verplichtingen beoordeelt. Laat in het koopcontract vastleggen wat er gebeurt als de bank de hypotheek niet verstrekt, zodat u niet vastzit aan een aankoop zonder financiering.
Bij een niet-inwoner met 50% LTV de helft van de koopprijs, plus de kosten koper en de hypotheekkosten. Op een woning van AED 1.000.000 is dat AED 500.000 plus AED 66.220 tot 70.720 kosten koper en AED 9.040 tot 10.040 hypotheekkosten, samen AED 575.260 tot 580.760. Bij een off-plan woning is de LTV ook 50%, maar de betaling loopt in termijnen. De kosten koper bij off-plan verschillen: zie de pagina over huis kopen zonder rente.
De bank rekent de LTV over de taxatiewaarde. U betaalt het verschil tussen de koopprijs en de lening zelf. Bij een woning van AED 1.000.000 met een taxatie van AED 950.000 en 50% LTV leent u AED 475.000 in plaats van AED 500.000.
Ja, maar de bank vraagt meer bewijs over uw inkomen, vaak van meerdere jaren, en rekent met het gemiddelde in plaats van met uw beste jaar.
Ja, maar de bank mag een vergoeding rekenen. Volgens de tariefregels van de Centrale Bank van de VAE is dat bij een woninglening maximaal 1% van de openstaande lening, met een maximum van AED 10.000 (ca. EUR 2.390, koers 28 september 2026). Dat geldt ook bij gedeeltelijk aflossen.
Wanneer u het bedrag zonder problemen zelf kunt inleggen en het rendement op dat geld elders hoger is dan de rente. Ook als uw inkomen maar net aan de DBR-grens voldoet: bij een hogere rente of een zwakkere euro komt de maandlast dan boven wat u kunt dragen. Leen dan minder.
Vul het intakeformulier in met uw inkomen, uw eigen inbreng en of u inwoner bent. Bjorn rekent daarna door wat een bank waarschijnlijk toestaat.
Geef uw doel en budget door. Bjorn neemt daarna contact met u op.
Naar het intakeformulier
