Door Bjorn Hartendorp, makelaar in Dubai sinds 2014, RERA/DLD BRN 34007. Kantoor: Baron Luxe Real Estate LLC, ORN 31464.
Het bruto huurrendement verschilt per wijk, bijvoorbeeld tussen JVC, Dubai Marina en Palm Jumeirah, en u berekent het uit de huur en de verkoopprijs in de DLD-transacties. Daar gaan servicekosten, leegstand en beheer vanaf, en bij aankoop komt 7 tot 8% kosten koper. De prijzen daalden in 2026 voor het eerst sinds 2020. Wie een woning in Dubai koopt om te verhuren, moet dus rekenen met het netto rendement en met een houdperiode van meerdere jaren. Hoe een aankoop verloopt, staat op de pagina huis kopen in Dubai: regels, stappenplan en kosten.
Bruto huurrendement is de jaarhuur gedeeld door de koopprijs. Het verschilt per wijk. Wij rekenen het per gebied uit de huur- en verkooptransacties die het Dubai Land Department registreert, zodat het rendement en de prijs uit dezelfde periode en dezelfde bron komen.
Voor huur per jaar gelden als richting: een appartement met 1 slaapkamer in JVC verhuurt voor AED 60.000 tot 80.000 per jaar, in Dubai Marina voor AED 90.000 tot 130.000.
Wilt u een gebied vergelijken, lees dan de gebiedspagina's van JVC, Dubai Marina, Palm Jumeirah, Dubai Hills en Downtown Dubai.
Het bruto rendement zegt weinig zonder wat ervan afgaat. Een rekenvoorbeeld voor een bestaand appartement van AED 1.000.000: neem als jaarhuur de huur van een vergelijkbare woning in dezelfde wijk uit de DLD-huurregistraties. De onderstaande posten gaan daarvan af.
De spreiding komt vooral uit de servicekosten. Bij appartementen liggen die tussen AED 10 en 35 per sqft per jaar, bij villa's op de Palm tussen AED 25 en 50 of meer. Controleer altijd of een bedrag per sqft per jaar geldt. Leegstand en beheer zijn aannames, geen cijfers uit onze beheerde woningen.
Belasting over de huur is niet meegerekend. In de VAE betaalt u geen inkomstenbelasting over huurinkomsten, maar als inwoner van Nederland of België geeft u de woning wel op in uw eigen aangifte (zie de paragraaf over box 3).
Stand september 2026. De ValuStrat-prijsindex daalde in maart 2026 met 5,9%, de eerste daling sinds 2020. In mei 2026 lag het aantal transacties 19% lager dan een maand eerder. In juli 2026 was volgens ValuStrat 73% van de woningverkopen off-plan (Oqood-registraties).
De cijfers vallen samen met het conflict met Iran. Hoeveel van de daling daaraan is toe te schrijven, is uit deze cijfers niet vast te stellen. Een index meet bovendien iets anders dan een gemiddelde prijs: het segment (appartement of villa), bestaand of off-plan, en de meetperiode maken verschil. Kijk daarom naar de mediane verkoopprijs per type woning, zoals u die in de DLD-transactiedata kunt opzoeken.
Verkoopt u binnen enkele jaren, dan drukt 7 tot 8% kosten koper op uw uitkomst. Servicekosten lopen door bij leegstand. Off-plan kan later worden opgeleverd dan afgesproken, en doorverkopen kan pas na betaling van 30 tot 40% van de koopprijs. De dirham is gekoppeld aan de dollar, dus uw euro-uitkomst beweegt mee met EUR/USD. Tussen januari 2020 en september 2026 lag de euro tussen AED 3,51 (september 2022) en AED 4,53 (januari 2021), berekend uit de ECB-referentiekoersen voor EUR/USD en de koppeling van AED 3,6725 per dollar. Op 28 september 2026 was 1 EUR AED 4,18. Bij een aankoop met hypotheek als niet-inwoner brengt u zelf 40 tot 50% in.
Bij een bestaande woning van AED 1.000.000 zonder hypotheek komen de kosten uit op ongeveer 6,6 tot 7,1%. Dat is 4% DLD-overdrachtskosten, circa AED 520 aan DLD-leges voor de eigendomsakte, trustee AED 4.200 (AED 4.000 plus 5% btw), NOC AED 500 tot 5.000 en courtage van 2% plus 5% btw. Met een hypotheek van 50% wordt het 7,5 tot 8,1%. De volledige tabel met alle posten en de vraag hoeveel eigen geld u nodig heeft, staat op de pagina huis kopen in Dubai. Wat MIDB rekent, bespreekt Bjorn in het eerste gesprek.
In de VAE betaalt u geen inkomstenbelasting en geen vermogenswinstbelasting op vastgoed, maar als inwoner van Nederland geeft u een woning in Dubai op in uw eigen aangifte, en daar kan box 3 gelden. Nederland en de VAE hebben een belastingverdrag (2007, in werking sinds 2010) waarin artikel 6 (inkomsten uit onroerend goed) en artikel 22 (vermogen) bepalen welk land mag heffen. Wat dat in uw situatie betekent, hangt af van hoe uw aangifte de woning behandelt.
De cijfers voor 2026:
Een hervorming van box 3 is gepland voor 2028. Laat een belastingadviseur uw situatie bevestigen voordat u koopt.
Voor ondernemers en bedrijven gelden in de VAE daarnaast 5% btw bij een omzet boven AED 375.000 en 9% vennootschapsbelasting boven AED 375.000 winst. Verhuurt u als particulier zonder handelsvergunning (licence), dan valt die huur niet onder de vennootschapsbelasting, volgens de gids van de Federal Tax Authority over vastgoedbeleggingen door natuurlijke personen.
Dat de VAE geen inkomstenbelasting heffen, ontslaat een Belg niet van aangifte in België. U geeft een woning in Dubai op als buitenlands onroerend goed, met de KI-methode (2021). Het verdrag tussen België en de VAE (1996) geeft een vrijstelling met progressievoorbehoud. Meerwaarde en erfbelasting hebben eigen regels, en erfbelasting verschilt per gewest. Laat de precieze behandeling vaststellen door een Belgische fiscalist.
Nee, niet in een woning. Ook een studio, het kleinste woningtype, kost in Dubai een veelvoud daarvan; recente studioprijzen ziet u in de DLD-transacties (omrekenen tegen 1 EUR = AED 4,18, koers 28 september 2026). Bij een hypotheek van 50% als niet-inwoner brengt u zelf de helft in, plus kosten koper van 7 tot 8%. Voor het investeerdersvisum van 2 jaar geldt sinds mei 2026 geen minimale woningwaarde meer, zolang de woning is opgeleverd en alleen op uw naam staat. Voor de Golden Visa van 10 jaar blijft de grens AED 2 miljoen. De DLD rekent voor de aanvraag AED 10.212,50 (stand 29 september 2026).
Met een klein bedrag bestaan alternatieven zoals vastgoedfondsen, crowdfunding of fractioneel eigendom. Die verschillen sterk in kosten, liquiditeit en toezicht.
De cijfers op deze pagina gaan over Dubai. Abu Dhabi en Ras Al Khaimah (RAK) hebben eigen regels voor buitenlands eigendom, eigen kosten en andere rendementen, die hier niet zijn uitgewerkt.
Dat hangt van uw horizon af. Verhuurt u langer dan een paar jaar en rekent u met netto rendement, dan kan het lonen. De rekensom in dit artikel laat zien hoe het bruto rendement wordt teruggebracht tot een netto rendement. Verkoopt u snel, dan moet de prijs eerst 7 tot 8% stijgen voordat u quitte speelt, en in 2026 daalde de markt.
Voor sommige kopers wel. Het past bij wie een woning 5 jaar of langer wil houden, hoofdzakelijk voor huur, en een buffer heeft voor servicekosten en leegstand. Het past minder bij wie op waardestijging binnen een jaar rekent, want de ValuStrat-index daalde in maart 2026 met 5,9%.
Dat hangt af van wat er netto overblijft na servicekosten. Bereken het bruto huurrendement voor JVC en voor Palm Jumeirah elk met de huur en de verkoopprijs van hetzelfde type woning. Op Palm Jumeirah telt de locatie meestal zwaarder dan de huur.
Het keldert niet in alle cijfers. De ValuStrat-index daalde in maart 2026 met 5,9% en de transacties lagen in mei 19% lager dan een maand eerder, na een stijging van 70% over 2020 tot 2025. Kijk daarom naar het segment (appartement, villa, off-plan) en de meetperiode.
De prijs per m² verschilt per wijk. De mediaan voor heel Dubai en per wijk zoekt u op in de transactiedata van het Dubai Land Department. Kosten koper komen daar 7 tot 8% bovenop. Omgerekend naar euro geldt 1 EUR = AED 4,18 (koers 28 september 2026).
Ja, in freehold-gebieden mag een buitenlander kopen en 100% eigenaar worden. Een verblijfsvergunning is niet nodig om te kopen. De stappen en documenten staan op de pagina huis kopen in Dubai.
Voor een alleenstaande zijn de maandelijkse kosten EUR 2.500 tot 4.000. Een gezin van 4 betaalt AED 18.000 tot 29.500 per maand, met schoolgeld van AED 3.500 tot 7.000 per maand en zorgverzekering van AED 300 tot 1.000 per maand. Dat is voor wie er woont; voor een belegging heeft u dit niet nodig.
Voor eigen gebruik telt de verblijfsduur. Woont u er korter dan enkele jaren, dan is huren goedkoper dan kopen inclusief 7 tot 8% kosten koper. Voor huren verwijzen wij naar appartement huren in Dubai.
Ja, onder dezelfde freehold-regels als Nederlanders. U geeft de woning op in uw Belgische aangifte (zie het onderdeel "En als Belg?" hierboven). Een Belgische bank kan een lening op Belgisch onderpand verstrekken, of u leent bij een bank in Dubai tegen 50 tot 60% als niet-inwoner.
Plan een gesprek met Bjorn via het intakeformulier en vermeld daarin uw budget, het doel (huur of eigen gebruik) en of u off-plan of bestaand overweegt. Hij werkt in Dubai sinds 2014 en heeft licentienummer BRN 34007. Meer over de werkwijze staat bij Nederlandse makelaar in Dubai en op de pagina van Bjorn Hartendorp. Het kantoor zit in I Rise Tower, Office 9C-05, Barsha Heights, Dubai, Verenigde Arabische Emiraten. Bjorn is bereikbaar via telefoon en WhatsApp op +971 50 474 6002 en via contact@makelaarindubai.nl.
Geef uw doel en budget door. Bjorn neemt binnen 24 uur tijdens werkdagen contact met u op.
