Ja, onder drie voorwaarden: u houdt de woning minimaal vijf jaar aan, u rekent met het netto rendement en niet met het bruto rendement, en u heeft naast de aankoopsom een buffer voor kosten koper, servicekosten en leegstand. Wie binnen een jaar winst op de verkoop verwacht, kan beter niet kopen. De ValuStrat-index daalde in maart 2026 met 5,9%, en bij aankoop gaat 7 tot 8% naar kosten koper.
Dit artikel loopt de nadelen langs met per nadeel een getal en een manier om het te beperken. Het hoort bij onze pagina investeren in vastgoed in Dubai, waar het rendement, de kosten en de belasting in samenhang staan. Stand: september 2026.
Bij een bestaande woning van AED 1.000.000 zonder hypotheek betaalt u ongeveer AED 66.220 tot 70.720 extra. Dat is 4% DLD-overdrachtskosten (AED 40.000), circa AED 520 aan DLD-leges voor de eigendomsakte, AED 4.200 voor het trustee-kantoor (AED 4.000 plus 5% btw), AED 500 tot 5.000 voor het NOC en 2% courtage plus 5% btw. Met een hypotheek van 50% komt daar de hypotheekregistratie (0,25% plus AED 290), de taxatie (AED 2.500 tot 3.500) en een arrangementsfee van ongeveer 1% bij, waardoor u op 7,5 tot 8,1% uitkomt.
Wat u eraan kunt doen: houd de woning lang genoeg aan. Verkoopt u na twee jaar, dan moet de prijs eerst met 7 tot 8% stijgen voordat u quitte speelt. Alle posten staan op de pagina huis kopen in Dubai: regels, stappenplan en kosten. Wat MIDB rekent, bespreekt Bjorn in het eerste gesprek.
Elk appartement in een gebouw heeft servicekosten. Voor appartementen liggen die tussen AED 10 en 35 per sqft per jaar, voor villa's op Palm Jumeirah tussen AED 25 en 50 of meer. Let op de eenheid: sommige bronnen noemen het bedrag per sqft per maand, en dat maakt een factor twaalf verschil.
Wat u eraan kunt doen: vraag vóór de aankoop de Mollak-aanslag van de afgelopen jaren op. Bij 100 sqft kost elke AED 10 per sqft AED 1.000 per jaar.
Een woning levert geen huur tijdens de periode tussen twee contracten. In onze rekenvoorbeelden gaan wij uit van 4 weken per jaar, maar dat is een aanname en geen gemeten cijfer.
Wat u eraan kunt doen: bereken het rendement ook met 8 weken leegstand. Blijft het dan nog boven wat u ergens anders krijgt, dan is de marge groot genoeg. De uitwerking staat in rendement van vastgoed in Dubai: van bruto naar netto.
De dirham is gekoppeld aan de Amerikaanse dollar. Uw huur en de waarde van de woning zijn in AED, maar uw uitgaven en uw eventuele verkoop tellen in euro. Beweegt EUR/USD, dan beweegt uw euro-uitkomst mee. Tussen januari 2020 en september 2026 kostte 1 euro tussen AED 3,51 (28 september 2022) en AED 4,53 (6 januari 2021), berekend uit de referentiekoersen van de ECB en de vaste koers van 3,6725 dirham per dollar. Een woning van AED 1.000.000 was in januari 2021 dus ca. EUR 221.000 waard en in september 2022 ca. EUR 285.000. Op 28 september 2026 was 1 euro AED 4,18.
Wat u eraan kunt doen: reken uw rendement altijd door in euro, met een koers van een bepaalde datum. Wilt u uw huurinkomsten in euro gebruiken, vraag dan vóór de eerste overboeking aan uw bank welke koersopslag en kosten per overboeking zij rekent van AED naar euro.
Bij een nieuwbouwproject betaalt u in termijnen, met betaalplannen als 60/40 of 70/30, en bij sommige ontwikkelaars loopt de betaling na oplevering 1 tot 3 jaar door. Bij off-plan-aankoop betaalt u 4% Oqood-registratie plus AED 1.000. De oplevering kan later komen dan afgesproken. Doorverkopen kan pas nadat 30 tot 40% van de koopprijs is betaald.
Wat u eraan kunt doen: uw betalingen gaan naar een escrow-rekening onder wet nr. 8 van 2007. Annuleert RERA een project, dan moet de escrowbank of de ontwikkelaar het betaalde geld binnen 14 dagen terugbetalen. Is het saldo op de escrow-rekening niet genoeg, dan betaalt de ontwikkelaar de rest binnen 60 dagen terug (artikelen 25 en 26 van de uitvoeringsregeling bij wet nr. 13 van 2008). Controleer of het project in het register staat en hoeveel de ontwikkelaar al heeft opgeleverd. De projectstatus-zoekfunctie van het DLD toont per project het bouwpercentage.
Als niet-inwoner financiert een bank 50 tot 60% van de woning, en bij off-plan 50%. De bronnen verschillen: 50, 60 en 65% komen alle drie voor. Inwoners kunnen tot 80% lenen (70% boven AED 5 miljoen). De rente is EIBOR plus een marge, met een totaal van 3,5 tot 5% (september 2026). De maandlast mag maximaal 50% van uw inkomen zijn (DBR), en de looptijd is maximaal 25 jaar, al noemen sommige bronnen 15 tot 20 jaar.
Wat u eraan kunt doen: ga uit van 40 tot 50% eigen geld plus 7 tot 8% kosten koper. Bij AED 1.000.000 is dat AED 575.260 tot 580.760 bij een hypotheek van 50%. Meer over financiering leest u in hypotheek in Dubai.
Van maart tot en met augustus 2026 daalde de ValuStrat-prijsindex elke maand. Of er ook minder woningen verkocht worden, ziet u aan het aantal geregistreerde verkopen per maand in de transactiedata van het Dubai Land Department, naast dezelfde maanden een jaar eerder. Minder transacties betekent dat een verkoper langer moet wachten op een koper.
Wat u eraan kunt doen: koop niet met geld dat u binnen enkele jaren nodig heeft. Kies een gebied met veel huurders, zodat de woning ook zonder verkoop rendeert.
Welk deel van de verkopen in Dubai off-plan is, ziet u in de DLD-transactiedata, waar off-plan en bestaande bouw apart geregistreerd staan. Een hoog aandeel off-plan betekent dat er veel woningen bijkomen, en dat een bestaand appartement concurreert met nieuwe eenheden in dezelfde wijk. Hoe ver de projecten in uw wijk zijn, ziet u in de projectstatus-zoekfunctie van het DLD uit nadeel 5.
Wat u eraan kunt doen: kijk per gebied naar het aanbod dat de komende jaren wordt opgeleverd, niet naar Dubai als geheel. Op de gebiedspagina's staat per wijk wat wij weten.
Het keldert niet in alle cijfers, maar de richting veranderde. De ValuStrat-prijsindex daalde in maart 2026 met 5,9%, de eerste daling sinds 2020. Daarna ging de index elke maand minder hard omlaag: 1,9% in april en 0,2% in augustus. In augustus 2026 lag hij 3,1% lager dan een jaar eerder.
In de berichtgeving speelt het conflict met Iran mee. Bloomberg schreef op 23 april 2026 dat de prijzen voor het eerst sinds de pandemie dalen, terwijl het regionale conflict de vraag drukt. Hoeveel van de daling daaraan is toe te schrijven, kunnen wij uit deze cijfers niet afleiden. Een index meet ook iets anders dan wat u betaalt: appartement of villa, bestaand of off-plan, en de meetperiode maken verschil. Voor de prijs per m² per wijk rekenen wij daarom met de transacties van het Dubai Land Department (DLD), apart voor bijvoorbeeld JVC, Dubai Marina en Downtown Dubai. Zie ook huizenprijzen in Dubai.
Het past niet bij wie:
Het bruto huurrendement is de jaarhuur gedeeld door de koopprijs. Het verschilt per wijk, dus vergelijk JVC, Dubai Marina en Downtown Dubai met de huur en verkoopprijs van hetzelfde type woning. Van dat bruto rendement gaan leegstand, beheer en servicekosten af. De volledige rekensom staat in rendement van vastgoed in Dubai.
In de VAE betaalt u geen inkomstenbelasting en geen vermogenswinstbelasting op vastgoed, maar als inwoner van Nederland geeft u de woning op in uw eigen aangifte, en daar kan box 3 gelden. In 2026 rekent box 3 met een forfaitair rendement van 6,00% op bezittingen en 2,70% op schulden, tegen een tarief van 36%. Het heffingsvrij vermogen is EUR 59.357 per persoon en EUR 118.714 voor fiscale partners. Een hervorming is gepland voor 2028.
Een Belg geeft de woning op als buitenlands onroerend goed. Het verdrag tussen België en de VAE (1996) geeft een vrijstelling met progressievoorbehoud. Meer staat in belasting op vastgoed in Dubai.
Er zijn drie redenen die u kunt nagaan. De huur is vrij van inkomstenbelasting in de VAE (in Nederland of België blijft u aangifte doen, zie hierboven). Het bruto huurrendement per wijk, bijvoorbeeld in JVC of Dubai Marina, rekent u zelf uit met de huur- en verkoopregistraties van het DLD. En met een opgeleverde woning kunt u een investeerdersvisum voor 2 jaar aanvragen, sinds mei 2026 zonder minimale woningwaarde als u de enige eigenaar bent, tegen AED 10.212,50 aan kosten bij het DLD. Vanaf AED 2 miljoen geeft de woning recht op een Golden Visa voor 10 jaar (AED 9.884,75), ook met een hypotheek als de bank bevestigt dat er AED 2 miljoen is betaald en geen bezwaar maakt. Beide aanvragen duren volgens het DLD 7 tot 10 werkdagen. Bij verblijfsvergunning via vastgoed staan de voorwaarden.
Dat hangt af van uw horizon en uw buffer. Bij een houdperiode van vijf jaar of langer en een netto rendement dat u zelf heeft doorgerekend, kan het lonen. Bij een horizon van een jaar is 7 tot 8% kosten koper te veel om terug te verdienen.
De redenen die wij kunnen onderbouwen: geen inkomstenbelasting op huur in de VAE (met aangifte in Nederland of België), een investeerdersvisum van 2 jaar bij aankoop van een opgeleverde woning (sinds mei 2026 zonder minimale waarde voor een enige eigenaar) en een bruto huurrendement dat u per wijk uit DLD-transacties kunt narekenen, bijvoorbeeld voor JVC en Dubai Marina. Een reden die wij niet geven: dat de prijzen blijven stijgen, want dat is in 2026 niet gebeurd.
Voor wie verhuurt hangt het af van het netto rendement in uw wijk, en dat verschilt tussen bijvoorbeeld JVC en Dubai Marina. Voor kopers die op prijsstijging rekenen is de markt lastiger geworden: de ValuStrat-index stond in augustus 2026 3,1% lager dan een jaar eerder.
Het bruto rendement verschilt per wijk en het netto rendement ligt lager door leegstand, beheer en servicekosten. De rekensom staat in rendement van vastgoed in Dubai.
Het conflict met Iran speelt mee in de berichtgeving over de markt. Bloomberg schreef op 23 april 2026 dat het regionale conflict de vraag drukt, in een artikel over de eerste prijsdaling sinds de pandemie. Een oorzaak en gevolg tussen conflict en prijs is uit de indexcijfers niet af te leiden.
Ja, in de freehold-gebieden. Een verblijfsvergunning is niet nodig om te kopen. De stappen en documenten staan op de pagina huis kopen in Dubai.
Voor een woning van AED 1.000.000 met een hypotheek van 50% als niet-inwoner zelf AED 575.260 tot 580.760: AED 500.000 eigen inbreng plus AED 75.260 tot 80.760 aan kosten koper en hypotheekkosten. Zonder hypotheek is dat AED 1.066.220 tot 1.070.720. Het voorbeeldbedrag van AED 1.000.000 is een rekenvoorbeeld en geen prijsindicatie.
Plan een gesprek van 20 minuten met Bjorn over uw doel, uw budget en of een woning in Dubai past bij uw horizon. Dat gesprek vraagt u aan via het intakeformulier. Meer over hoe wij werken staat bij Nederlandse makelaar in Dubai.
Geef uw doel en budget door. Bjorn neemt daarna contact met u op.
Naar het intakeformulier
