Het bruto huurrendement is de jaarhuur gedeeld door de koopprijs, en het verschilt per wijk. Voor JVC, Dubai Marina of Palm Jumeirah rekent u het na met de huur- en verkoopregistraties in de open data van het Dubai Land Department. Het netto rendement ligt lager, omdat leegstand, beheer en servicekosten van de huur afgaan en omdat u bij aankoop 6,6 tot 7,1% kosten koper betaalt. Op deze pagina rekent u dat stap voor stap om. De uitgangspunten van de investering staan bij investeren in vastgoed in Dubai. Stand: september 2026.
Er bestaat geen enkel rendement voor Dubai. Een appartement in JVC en een villa op Palm Jumeirah hebben een ander huurrendement en andere servicekosten. Daarom geven wij het bruto rendement per gebied en laten wij zien hoe u het naar netto omrekent. Rendement in dit artikel is huurrendement. De waardestijging of daling van de woning zit er niet in, en die was in 2026 negatief: de ValuStrat-index daalde in maart 2026 met 5,9%. Zie huizenprijzen in Dubai.
Wij berekenen het bruto rendement zelf uit de transactiedata van het Dubai Land Department (DLD). Voor elk gebied en elk woningtype delen wij de mediane jaarhuur uit de geregistreerde huurcontracten door de mediane verkoopprijs uit de verkooptransacties van dezelfde periode. Zo komen huur en prijs uit één bron en één periode.
Een hoog bruto rendement zegt weinig zonder de servicekosten. Een wijk met een lage koopprijs en hoge servicekosten kan netto minder opleveren dan een duurdere wijk.
Het voorbeeld gebruikt een woning met een koopprijs van AED 1.000.000. Dat bedrag is een rekenvoorbeeld en geen prijsindicatie voor een gebied. De huur en de oppervlakte vult u zelf in, want daar hebben wij geen bron voor.
De berekening gaat in vijf stappen.
Van elke AED 100 huur blijft dus na leegstand en beheer ongeveer AED 87 over, en dan komen de servicekosten nog. Die verschillen het meest per gebouw: bij 100 sqft kost AED 10 per sqft AED 1.000 per jaar en AED 35 per sqft AED 3.500 per jaar. Op de totale investering is dat 0,09% tot 0,33% rendement per 100 sqft. Een appartement heeft meer dan 100 sqft, dus vermenigvuldigt u dat met de oppervlakte.
Bruto en netto verschillen op twee punten in de noemer en de teller. Het bruto rendement is berekend op de koopprijs, terwijl u ook de kosten koper betaalt. En het gaat uit van een woning die het hele jaar verhuurd is. Controleer bij de servicekosten of het bedrag per sqft per jaar geldt: per maand maakt het een factor twaalf verschil. Elektriciteit, water en koeling vallen bij sommige gebouwen buiten de servicekosten.
Bij langetermijnverhuur sluit u een contract van meestal 12 maanden. Bij kortverhuur (vakantieverhuur) verhuurt u per nacht of per week en heeft u een vergunning voor een holiday home nodig van het Department of Economy and Tourism (DET). De voorwaarden en kosten staan op de aanvraagpagina voor een holiday-homevergunning van DET. Bij kortverhuur geldt ook een toeristenbelasting per overnachting, de Tourism Dirham.
Kortverhuur geeft een hogere bruto huur per jaar, maar ook hogere kosten: beheer, schoonmaak, meubilering, nutsvoorzieningen en een bezetting die schommelt met het seizoen. Reken kortverhuur daarom met dezelfde vijf stappen door, met uw eigen aannames voor bezetting en beheer. Niet elk gebouw laat kortverhuur toe. Vraag dat vóór de aankoop na bij de beheerder van het gebouw.
Het huurcontract wordt geregistreerd in Ejari, het huurregister van het DLD. Dat kan de huurder of de verhuurder doen. Registratie kost AED 177,75 via de Dubai REST-app of de website van het DLD en AED 220 bij een trustee-kantoor (tarieven van het DLD voor Ejari, september 2026). De huur wordt meestal betaald met 1 tot 4 cheques per jaar. De verhuurder mag een borg vragen, die hij aan het eind van het contract terugbetaalt. De wet noemt daarvoor geen percentage. Een makelaar vraagt volgens de overheid hooguit 5% van de jaarhuur als commissie. Huurverhoging bij verlenging is gebonden aan de RERA-huurindex. Ligt de huur minder dan 10% onder het gemiddelde in de wijk, dan mag er niets bij. Pas als de huur meer dan 40% onder dat gemiddelde ligt, mag hij met maximaal 20% omhoog (decreet nr. 43 van 2013). De eigenaar kan de huurder na afloop van het contract alleen laten vertrekken bij verkoop, eigen gebruik, sloop of een renovatie waarvoor de woning leeg moet. Dat moet hij 12 maanden vooraf laten weten via een notaris of aangetekende post. Wie de woning laat beheren, betaalt daarvoor een percentage van de huur.
In de VAE betaalt u geen inkomstenbelasting op huurinkomsten, maar als inwoner van Nederland geeft u de woning op in uw eigen aangifte, en daar kan box 3 gelden. Voor 2026 rekent box 3 met een forfaitair rendement van 6,00% op bezittingen en 2,70% op schulden, tegen een tarief van 36%. Het heffingsvrij vermogen is EUR 59.357 per persoon en EUR 118.714 voor fiscale partners. Nederland en de VAE hebben een belastingverdrag (2007, in werking sinds 2010), waarin artikel 6 en artikel 22 bepalen welk land mag heffen. In 2028 staat een hervorming van box 3 gepland. Het netto rendement hierboven is dus voor belasting.
Een Belg geeft de woning op als buitenlands onroerend goed in de aangifte, met de KI-methode (2021). Het verdrag tussen België en de VAE (1996) geeft een vrijstelling met progressievoorbehoud. Meerwaarde en erfbelasting hebben eigen regels, en erfbelasting verschilt per gewest. Alle belastingregels staan op belasting op vastgoed in Dubai.
Wilt u dat wij een woning voor u doorrekenen, stuur dan het intakeformulier met de koopprijs, de oppervlakte en de verwachte huur.
Wie een woning koopt om er zelf een deel van het jaar te wonen en de rest te verhuren, krijgt een lager rendement dan bij volledig verhuur, omdat de woning dan niet het hele jaar huur oplevert. De kosten lopen wel door. Servicekosten betaalt u ook als u er zelf verblijft, en bij eigen gebruik in Nederland of België geeft u de woning op in uw aangifte. Verhuurt u de weken dat u er niet bent kort, dan heeft u de vergunning uit de vorige sectie nodig.
Het rendement valt tegen in vier situaties. De woning staat langer leeg dan de 4 weken uit het voorbeeld. De servicekosten liggen bij de bovengrens van AED 35 per sqft. U verkoopt binnen enkele jaren, en de kosten koper van 6,6 tot 7,1% zijn dan niet terugverdiend. Of de prijs daalt, zoals in 2026 het geval was. Bij het beoordelen van dit risico helpt is investeren in Dubai verstandig?.
Dat verschilt per gebied en per type woning. Deel de jaarhuur door de koopprijs van hetzelfde type in dezelfde wijk, dan hebt u het bruto huurrendement. Het netto rendement ligt lager, en hoeveel lager hangt vooral af van de servicekosten van het gebouw.
Bij een verhuurde woning is dat het netto huurrendement plus of min de waardeverandering. De ValuStrat-index daalde in maart 2026 met 5,9% en stond in augustus 2026 3,1% lager dan een jaar eerder, dus wie alleen naar de huur kijkt, ziet maar een deel.
Dat weet u pas na het invullen van vier getallen: de huur, de servicekosten, de leegstand en de totale investering. Het rekenvoorbeeld hierboven laat zien hoe. Een appartement met hoge servicekosten en lange leegstand kan een kleiner netto rendement geven dan een woning met een lager bruto rendement.
Nee, niet over inkomsten uit particuliere verhuur. Uw belastingplicht in Nederland of België blijft bestaan, dus in Nederland kan box 3 gelden en in België geeft u de woning op als buitenlands onroerend goed. Verhuurt u via een bedrijf, dan kan 9% vennootschapsbelasting gelden over de winst boven AED 375.000. De verhuur van woningen is volgens de Federal Tax Authority in de regel vrijgesteld van btw.
De eigenaar. De servicekosten worden aan de eigenaar gefactureerd, ook als de woning leeg staat. Wat in de huur zit, staat in het contract, en sommige huurders betalen zelf elektriciteit en koeling.
Ja, in de freehold-gebieden. Wilt u het verhuren aan toeristen, dan heeft u een holiday-homevergunning van het Department of Economy and Tourism (DET) nodig en moet het gebouw dat toestaan. De aankoop zelf verloopt zoals bij elke andere woning: zie huis kopen in Dubai.
Laat uw rendement doorrekenen met de cijfers van een woning die u op het oog heeft. Plan daarvoor een gesprek van 20 minuten met Bjorn via het intakeformulier. Meer over de begeleiding staat bij Nederlandse makelaar in Dubai.
Geef uw doel en budget door. Bjorn neemt daarna contact met u op.
Naar het intakeformulier
