Volgens de index wel. De ValuStrat-prijsindex ging in maart 2026 met 5,9% omlaag, de eerste daling sinds 2020. Daarna zakte de index elke maand verder, maar minder hard: in augustus 2026 nog met 0,2%. Ten opzichte van augustus 2025 stond hij toen 3,1% lager (ValuStrat, augustus 2026). Deze pagina geeft de prijs per type en per wijk, de omrekening naar euro per m² en de kosten die bij de koopprijs komen. Wat het rendement van een aankoop is, staat bij investeren in vastgoed in Dubai. Deze pagina wordt maandelijks bijgewerkt: onderaan staat wat er veranderde.
Volgens de index wel, maar een index meet iets anders dan wat u betaalt. De transactiecijfers van het Dubai Land Department (DLD) laten zien wat kopers werkelijk betaalden, en die tellen wij zelf uit. Wilt u het zelf nagaan, zet dan in de DLD-transactiedata de mediane prijs per m² van de laatste drie maanden naast die van dezelfde drie maanden een jaar eerder. Zo valt het seizoenseffect weg.
Een daling in de index en een daling in de bestaande bouw hoeven niet samen te vallen, omdat off-plan en bestaande woningen elk hun eigen prijsverloop hebben. Het DLD registreert beide als apart transactietype, zodat u ze los van elkaar kunt volgen.
De prijs hangt af van het type, dus een gemiddelde over alle woningen zegt weinig. Wij gebruiken de mediaan, de middelste prijs van alle verkopen in de periode, omdat een paar dure villa's de gemiddelde prijs omhoog trekken. Wie de bedragen per type zelf opzoekt, vindt ze in de verkooptransacties in de open data van het Dubai Land Department. Eurobedragen rekent u om met de koers van 28 september 2026: 1 euro is AED 4,18 (ECB-referentiekoers EUR/USD 1,1378, en de dirham staat vast op 3,6725 per dollar).
De prijs per m² maakt wijken vergelijkbaar, ook als de woningen verschillen in grootte. Per wijk is het de mediane verkoopprijs gedeeld door de oppervlakte, berekend uit DLD-transacties. In Dubai staan prijzen vaak per sqft (square foot, ongeveer 0,093 m²); hoe u omrekent, staat verderop.
Een lage prijs per m² is niet automatisch goedkoop. De servicekosten liggen bij appartementen tussen AED 10 en 35 per sqft per jaar, en bij villa's op Palm Jumeirah tussen AED 25 en 50 of meer. Vraag bij elk gebouw de Mollak-aanslag op. Het rendement per wijk leest u in rendement van vastgoed in Dubai.
Vermenigvuldig de prijs per sqft met 10,7639 voor de prijs per m² in AED. Deel dat bedrag door de koers (AED per euro) voor de prijs in euro per m². Op 28 september 2026 was 1 euro AED 4,18, berekend uit de ECB-referentiekoers voor de dollar (1,1378) en de vaste koers van de dirham (3,6725 per dollar). Een voorbeeld met een aangenomen prijs van AED 1.000 per sqft is AED 10.764 per m², en dat is bij die koers ca. EUR 2.575 per m². Het bedrag van AED 1.000 is een rekenvoorbeeld en geen prijs van een wijk. De koers verandert van maand tot maand, dus de eurobedragen op deze pagina hebben altijd een datum. Tussen januari 2020 en september 2026 lag de koers tussen AED 3,51 per euro (28 september 2022) en AED 4,53 per euro (6 januari 2021).
Volgens ValuStrat daalde de prijsindex in maart 2026 met 5,9%, de eerste daling sinds 2020, en in augustus 2026 lag hij 3,1% lager dan een jaar eerder. Hoe de mediane prijs per m² sinds 2020 per wijk veranderde, leidt u af uit de DLD-transacties: neem per jaar alle verkopen in één wijk en bepaal daarvan de mediaan. Doet u dat voor JVC, Dubai Marina en Palm Jumeirah, dan ziet u of een wijk met de index meebeweegt.
Dat hangt van de wijk en het gebouw af. Om Dubai met Amsterdam of Antwerpen te vergelijken zet u beide in euro per m². Neem daarvoor de mediane prijs per m² in AED uit de DLD-transacties van de wijk die u overweegt, bijvoorbeeld JVC, Dubai Marina of Palm Jumeirah, en deel die door 4,18, de koers van 28 september 2026. Zet daar de prijs per m² van een vergelijkbare woning in uw eigen stad naast.
Zet er twee kanttekeningen bij. Bij een woning in Dubai komen servicekosten en 6,6 tot 7,1% kosten koper, en de dirham beweegt mee met de dollar. Een lage prijs per m² zegt niets over de netto huur.
Bij een bestaande woning zonder hypotheek betaalt u ongeveer 6,6 tot 7,1% extra: 4% DLD-overdrachtskosten, circa AED 520 aan DLD-leges voor de eigendomsakte, AED 4.200 voor het trustee-kantoor (AED 4.000 plus 5% btw bij een koopprijs vanaf AED 500.000), AED 500 tot 5.000 voor het NOC, en 2% courtage plus 5% btw. Bij een woning van AED 1.000.000 is dat AED 66.220 tot 70.720. Met een hypotheek komt de hypotheekregistratie (0,25% plus AED 290), de taxatie (AED 2.500 tot 3.500) en een arrangementsfee van ongeveer 1% erbij. Bij off-plan betaalt u 4% Oqood-registratie plus AED 1.000. Alle posten staan op huis kopen in Dubai. Wat MIDB rekent, bespreekt Bjorn in het eerste gesprek.
Drie voorbeelden bij een koopprijs van AED 1.000.000. Dat bedrag is een rekenvoorbeeld. De kosten zijn de kosten koper hierboven plus de hypotheekkosten, met een arrangementsfee van 1% als aanname.
Voor niet-inwoners noemen de bronnen een leenpercentage van 50, 60 en 65%. Bij 60% ligt het bedrag op AED 476.510 tot 482.010. Off-plan is het leenpercentage 50%. De maandlast mag maximaal 50% van uw inkomen zijn en de looptijd is maximaal 25 jaar, al noemen sommige bronnen 15 tot 20 jaar. Zie hypotheek in Dubai.
Een voorspelling is geen feit, en wij geven daarom geen percentage voor 2027. Wat u kunt volgen: het aantal transacties per maand, het aandeel off-plan in de DLD-transactiedata, de opleveringen per wijk en de hypotheekrente (EIBOR plus een marge van in totaal 3,5 tot 5%). De ValuStrat-index verschijnt elke maand. In augustus 2026 stond hij op 218,8 punten, 0,2% lager dan in juli.
Een gemiddelde over heel Dubai verbergt het verschil tussen een studio en een villa. Kijk daarom naar de mediaan per type, en vergelijk een studio alleen met andere studio's en een villa alleen met andere villa's. In de DLD-transacties kunt u die per type en per periode opzoeken. Wij rekenen met de mediaan, omdat een paar zeer dure verkopen het gemiddelde omhoog trekken.
Naast de koopprijs betaalt u 6,6 tot 7,1% kosten koper, en servicekosten van AED 10 tot 35 per sqft per jaar bij appartementen. De koopprijs zelf verschilt per wijk, en binnen een wijk per gebouw. Bjorn stuurt u op verzoek recente verkoopprijzen voor de wijk die u overweegt via het intakeformulier. Voor de omrekening naar euro geldt AED 4,18 per euro (28 september 2026).
Dat hangt af van de wijk, het aantal slaapkamers en of het off-plan of bestaand is. Vergelijk daarom in de DLD-transactiedata altijd binnen één wijk en één type woning. Off-plan heeft een ander betaalplan (bijvoorbeeld 60/40 of 70/30) en 4% Oqood-registratie.
In maart 2026 daalde de ValuStrat-index met 5,9%, de eerste daling sinds 2020. Daarna daalde hij elke maand iets minder hard. In augustus 2026 was de daling 0,2% ten opzichte van juli, en lag de index 3,1% lager dan een jaar eerder (ValuStrat, augustus 2026).
Alleen als u alle kosten meetelt. Vergelijk de prijs per m² in euro, en tel er servicekosten, kosten koper en het valutarisico bij. Een woning met een lage koopprijs kan door hoge servicekosten netto minder opleveren dan een duurdere woning.
Ja, in de freehold-gebieden. Een verblijfsvergunning is niet nodig om te kopen. Met een opgeleverde woning kunt u een investeerdersvisum van 2 jaar aanvragen. Sinds mei 2026 geldt daarvoor geen minimale woningwaarde als u de enige eigenaar bent. Bij mede-eigendom moet uw aandeel minstens AED 400.000 waard zijn. Vanaf AED 2 miljoen komt u in aanmerking voor een Golden Visa van 10 jaar. Een woning met hypotheek telt daarvoor mee als de bank schriftelijk bevestigt dat er AED 2 miljoen is betaald en geen bezwaar maakt (NOC).
Heeft u een woning op het oog? Plan een gesprek van 20 minuten met Bjorn via het intakeformulier en vermeld het gebouw en de vraagprijs, dan vergelijken wij die met de transacties in dezelfde wijk. Meer over de begeleiding staat bij Nederlandse makelaar in Dubai.
Geef uw doel en budget door. Bjorn neemt daarna contact met u op.
Naar het intakeformulier
